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En la Compraventa de Viviendas viene siendo habitual que se incluya en las escrituras un certificado negativo/positivo de deudas comunitarias pero, ello no exime de la obligación que tiene el vendedor de comunicar a los organos de gobierno de la finca (habitualmente se realiza al administrador de fincas) el traspaso del derecho de propiedad.

En la práctica, vemos que casi nunca se realiza dicha comunicación de modo que, ante el impago de las mensualidades por cuotas de comunidad correspondientes al nuevo propietario, es habitual que se reclame judicialmente su importe al anterior propietario,  no pudiendo éste negarse a pagar ya que responde solidariamente de dicha deuda junto al nuevo propietario, sin perjuicio de que luego pueda reclamarle a éste último el reintegro de lo abonado.

Por lo expuesto, recordamos a todos aquellos lectores que, si van a proceder a la venta de su piso, recuerden comunicar dicho extremo al administrador del inmueble o, en su defecto, al presidente de la comunidad, una vez formalizada, y preferentemente por escrito.

Verónica Alvargonzález González-Abogado-

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El presidente de una Comunidad de Propietarios tiene, nada menos que la obligación de representar a la comunidad de propietarios en todos aquellos casos en que sea preciso, es decir, tanto ante empresas proveedoras (electricidad, agua, limpieza, mantenimiento de ascensores, etc.) como ante instancias de la Administración Pública, como pueden ser Hacienda, el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma, etc. Además, es frecuente que tengan que dedicar parte de su tiempo libre a escuchar y atender las peticiones de sus convecinos, mediar en problemas que entre ellos surjan, requerir a algún comunero problemático, hacer gestiones ante terceros para el buen funcionamiento de los servicios comunes, informar al administrador de fincas de cualquier género de incidencias, dar parte al seguro de la comunidad de siniestros, etc.

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Grosso modo y centrándonos en el aspecto estrictamente judicial y, por tanto, contando con haber recibido previamente numerosas llamadas de la entidad financiera acreedora, así como, probablemente, alguna notificación escrita vía burofax….. el punto de partida lo constituirá la demanda de ejecución hipotecaria que, culminará con la venta forzosa del bien mediante subasta……pero ¿existen alternativas?, ¿hay algo que aun podamos hacer?:

A fin de cuentas la venta forzosa tiene como finalidad primordial, ( y en un aspecto estrictamente práctico y coloquial) que la entidad crediticia recupere “el dinero prestado”, el problema fundamental es que los “hipotecados” una vez demandados, en vez de acudir a la consulta de un profesional piensan: “pues nada, que se queden con la casa y tema solucionado”, y no consideran que en estos procedimientos cuando el importe obtenido de la subasta no cubre el total de la deuda, (que, lógicamente se verá incrementado por intereses, costas, etc….) seguirán respondiendo a título personal con todos sus bienes, presentes y futuros…. Conclusión: Desde el momento en que se sientan “ahogados” por la hipoteca y anticipándose a su impago, negocien una solución con su entidad, esa solución puede ser la “Dación en pago”, esto es, evitamos la ejecución hipotecaria llegando a un acuerdo con el banco por el que le entregamos la casa en pago del importe de la hipoteca pendiente, sin intereses ni costas (en caso de pactarse antes del procedimiento judicial), o, también, una vez demandados, debiendo solo abonar las costas causadas hasta la fecha pero evitando futuros y cuantiosos gastos y costas; Eso si, no se engañen, la entidad nos informará si el valor de la vivienda cubre el 100% de la deuda, se reduce todo a  hacer números (si tenemos una hipoteca reciente, al 100% de un valor de tasación “inflado”, difícilmente compensaremos el 100% de la deuda con la dación en pago) no obstante, aun en este último supuesto, normalmente se negocia la entrega de la vivienda y, el resto, hasta cubrir el total de la deuda mediante, por ejemplo, un préstamo personal. Al contrario de lo que puedan pensar, no se trata de ninguna figura novedosa, ya estaba contemplada en nuestro código civil en su artículo 1.175: “El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos….”. Piensen, que con esta última opción pueden negociar, en estos tiempos que corren, el valor de la vivienda con su Banco o Caja, amparándose en el valor de tasación, mientras que en el caso de la subasta, las adquisiciones son por valores muy inferiores, y, como ya he dicho, deberán responder personalmente con todos sus bienes hasta cubrir el total de la deuda remanente.

• ¿Se pueden realizar contratos on-line con plena validez y eficacia entre las partes contratantes?

Si, los contratos realizados vía electrónica despliegan todos sus efectos siempre que concurra el consentimiento de los contratantes y los demás requisitos legales para la validez de cualquier otro contrato (esto es: el ya mencionado consentimiento, objeto cierto que sea materia del contrato y causa).

• ¿Qué Normas rigen los contratos electrónicos?

Las Normas que rigen estos contratos las hallamos en los artículos 23 a 29 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico; en el Código Civil y el Código de Comercio y en las restantes normas civiles o mercantiles sobre contratos, en especial, las normas de protección de los consumidores y usuarios y de ordenación de la actividad comercial.

• ¿Cómo se puede probar la existencia de un contrato on-line y las obligaciones pactadas?

Podemos emplear todos los medios de prueba legales (documentos, testigos, peritos..etc), en todo caso, el soporte electrónico en que conste un contrato celebrado por vía electrónica será admisible en juicio como prueba documental.

Los contratantes, en estos casos pueden pactar que un tercero “de confianza” archive los contratos electrónicos y que consigne la fecha y la hora en que dichas comunicaciones han tenido lugar. Además, hay que tener en cuenta que cuando los contratos estén firmados electrónicamente se estará a lo establecido en el artículo 3 de la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica, de forma tal que la firma electrónica reconocida tendrá respecto de los datos consignados en forma electrónica el mismo valor que la firma manuscrita en relación con los consignados en papel.

• ¿Debemos confirmar al contratante la realización del contrato?, ¿cómo y cuando?

Si, el oferente está obligado a confirmar la recepción de la aceptación al que la hizo por alguno de los siguientes medios:

1.-El envío de un acuse de recibo por correo electrónico u otro medio de comunicación electrónica equivalente a la dirección que el aceptante haya señalado, en el plazo de las veinticuatro horas siguientes a la recepción de la aceptación, o

2.-La confirmación, por un medio equivalente al utilizado en el procedimiento de contratación, de la aceptación recibida, tan pronto como el aceptante haya completado dicho procedimiento, siempre que la confirmación pueda ser archivada por su destinatario.

• En los contratos on-line ¿En que lugar se entiende celebrado el contrato?

En los que intervenga como parte un consumidor se entenderán celebrados en el lugar en que éste tenga su residencia habitual.

En cambio, los contratos electrónicos entre empresarios o profesionales, (en defecto de pacto entre las partes), se presumirán celebrados en el lugar en que esté establecido el prestador de servicios.

Verónica Alvargonzález González-Abogado

alvargonzalezabogados@gmail.com

Verónica Alvargonzález González-Abogado

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Es de vital importancia que los trabajadores tengan una visión completa y certera de lo que constituye y se entiende por “Salario”,  el cual se traduce en  la totalidad de las percepciones económicas que reciben los trabajadores: esto es, en metálico ó en especie, con un límite a considerar: nunca, el salario en especie podrá superar el 30% del salario total del trabajador.

También debemos tener muy en cuenta que los periodos de descanso son considerados como trabajados a efectos de salario, y tales son:

a)El descanso semanal y los días festivos,
b)Las vacaciones anuales,
c)La interrupción de la jornada continuada (si la hubiera),
d)Los permisos con derecho a retribución (matrimonio, nacimiento hijo,exámenes y estudios, consulta médica etc…),
e)Las interrupciones del trabajo ajenas a la voluntad del trabajador imputables al empresario.

Asimismo, el salario se compone de diferentes partidas salariales:

1º)Salario Base, como parte “estable” del salario, habitualmente entendida como la retribución por tiempo u obra;

2º)En caso de que se pacten, los complementos salariales pueden ser fijados en función de múltiples circunstancias: por ejemplo: complementos personales (pactados en función de circunstancias personales del trabajador como la antigüedad, el conocimiento de idiomas….), complementos relativos al puesto de trabajo (la peligrosidad o turnicidad por ejemplo), complementos relativos a la cantidad y calidad en el trabajo (primas de producción, de asistencia…) y los complementos vinculados a la situación y resultados de la empresa (por ejemplo paga por beneficios).

V. Alvargonzález.

Verónica Alvargonzález-Abogado-

Alvargonzález Abogados & Asesores.

Somos la gran mayoría, si no todos….usuarios habituales de los servicios de telecomunicaciones en general (telefonía fija, móvil, internet…), lo que no somos con tanta habitualidad es plenamente conocedores de los derechos que nos asisten y que se recogen expresamente en la Orden del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio sobre protección de los derechos de los usuarios de servicios de telecomunicaciones, de 12 de abril de 2007.

Tales derechos se resumen en los siguientes:

1.-Cualquier operador debe disponer de un Departamento de Atención al Cliente;

2.-Todo usuario dado de alta debe disponer de un contrato en el que figuren las condiciones  aplicables;

3.-Todo usuario tiene derecho a darse de baja en cualquier momento con el único requisito de preavisar con dos días de antelación a la fecha de efectos, bien vía correo ordinario, teléfono o fax. Recibida la solictud, la baja debe ser tramitada en el plazo de dos días hábiles;

4.-Para el caso que se opere una modificación válida de las condiciones contratadas, por ejemplo, con respecto a los precios del servicio, la Mercantil debe comunicarlo con un mes de antelación, pudiendo el usuario disconforme resolver el contrato sin penalización, salvo que se hubieran suscrito condiciones particulares de permanencia que, en todo caso, prevalecerán.

Verónica Alvargonzález-

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Recordareis los vídeos que habíamos posteado en los que Teresa Forcades: Doctora en medicina, Teóloga y Monja Benedictina, nos explicaba llanamente todo lo que cualquier ciudadano debiera saber sobre la Gripe A, mostrándose contraria a la vacunación y recordando el escándalo protagonizado por la Farmaceútica BAXTER.

Pues bien, en esta ocasión os mostramos los restantes vídeos que constituyen la entrevista íntegra, en los que, si bien el tono sigue siendo técnico, hace referencia a teorias conspiratorias, control demográfico…..Y como siempre decimos, que cada cual que saque sus propias conclusiones, pero no descartemos nada “a priori” sin analizarlo y contrastarlo.
Dicho lo cual, es evidente que no dejaremos el tema aquí, queremos que os animeis a comentar sobre el mismo, o bien a aportar o recomendar cualquier información de la que dispongais y querais compartir.

Teresa Forcades III

Teresa Forcades IV

Teresa Forcades V

Teresa Forcades VI

El Equipo de Alvargonzález Abogados & Asesores.