Verónica Alvargonzález -Abogado-
Mail consultas: [email protected]
Grosso modo y centrándonos en el aspecto estrictamente judicial y, por tanto, contando con haber recibido previamente numerosas llamadas de la entidad financiera acreedora, así como, probablemente, alguna notificación escrita vía burofax….. el punto de partida lo constituirá la demanda de ejecución hipotecaria que, culminará con la venta forzosa del bien mediante subasta……pero ¿existen alternativas?, ¿hay algo que aun podamos hacer?:
A fin de cuentas la venta forzosa tiene como finalidad primordial, ( y en un aspecto estrictamente práctico y coloquial) que la entidad crediticia recupere “el dinero prestado”, el problema fundamental es que los “hipotecados” una vez demandados, en vez de acudir a la consulta de un profesional piensan: “pues nada, que se queden con la casa y tema solucionado”, y no consideran que en estos procedimientos cuando el importe obtenido de la subasta no cubre el total de la deuda, (que, lógicamente se verá incrementado por intereses, costas, etc….) seguirán respondiendo a título personal con todos sus bienes, presentes y futuros…. Conclusión: Desde el momento en que se sientan “ahogados” por la hipoteca y anticipándose a su impago, negocien una solución con su entidad, esa solución puede ser la “Dación en pago”, esto es, evitamos la ejecución hipotecaria llegando a un acuerdo con el banco por el que le entregamos la casa en pago del importe de la hipoteca pendiente, sin intereses ni costas (en caso de pactarse antes del procedimiento judicial), o, también, una vez demandados, debiendo solo abonar las costas causadas hasta la fecha pero evitando futuros y cuantiosos gastos y costas; Eso si, no se engañen, la entidad nos informará si el valor de la vivienda cubre el 100% de la deuda, se reduce todo a hacer números (si tenemos una hipoteca reciente, al 100% de un valor de tasación “inflado”, difícilmente compensaremos el 100% de la deuda con la dación en pago) no obstante, aun en este último supuesto, normalmente se negocia la entrega de la vivienda y, el resto, hasta cubrir el total de la deuda mediante, por ejemplo, un préstamo personal. Al contrario de lo que puedan pensar, no se trata de ninguna figura novedosa, ya estaba contemplada en nuestro código civil en su artículo 1.175: “El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos….”. Piensen, que con esta última opción pueden negociar, en estos tiempos que corren, el valor de la vivienda con su Banco o Caja, amparándose en el valor de tasación, mientras que en el caso de la subasta, las adquisiciones son por valores muy inferiores, y, como ya he dicho, deberán responder personalmente con todos sus bienes hasta cubrir el total de la deuda remanente.
